99%的人不知道！关于房贷的这些秘密，终于有文章说清楚了......

来源：菜鸟理财，由佛山乐居综合整理

选择贷款or全额付清？

选择等额本息or等额本金？

选择提前还款or按期还完？

在谈到房贷问题时，总是有很多的困扰在干扰你的选择

各路砖家意见不一，今天就让房产君来帮你屡清楚！

在我们仔细分析这些问题之前，我们先来看看“银行的钱到底值不值得贷”。

购房贷款主要包括以下两种

↓↓↓

公积金贷款、商业贷款

公积金贷款：年利率3.25%（5年以上）

商业贷款：基准利率为8至9折，下文均以8.5折计算

按央行最新的标准规定，5年以上的贷款的基准利率为4.9%。（目前佛山市场上仍可享受8.5折利率优惠，折后利率为4.16%）

当然还可以选择混合贷，那利率大致就在3.25%~4.16%之间。

通过以上计算，我们可以得出，房贷的年利率大致为3.25%~4.16%区间。

对比一下

信用卡缓期还款利率：18%

P2P平台借钱利率：25%~40%

民间融资：高得房产君不敢乱写.....

如此一来，我们对比其他融资渠道来说

房贷3.25%~4.16%的年利率真的要低很多

我们假设贷款100万，看看公积金贷款和商业贷款每月公款数额分别为多少

公积金贷款

商业贷款

从上图看出，公积金贷款与商业贷款每月分别需还4352.06元和4866.85元。

但若将这100万拿去全款投资，每月要获得4352.06元，只需要理财产品有5.2%左右的利率就足够；每月要获得4866.85元，只需要理财产品有5.8%左右的利率就足够。

结论：假设你的投资收益实现年化5.2%~5.8%，你全额投资的100万每月收益就足够你供房了。30年后，你不但还完了贷款，还留住了100万的本金，白白赚了这100万。

等额本金

简介：随着每个月的还款，欠银行的钱的总数一个月会比上一个月少，欠银行的理论性总数也越来越少。

例子：假设我们以公积金贷款100万（月利率3.25%/12=0.27%），分30年换，也就是360个月，那么每个月的本金就是2777.78元，而偿还利息随着剩余本金的减少而减少。

第一个月的偿还本息最高，随着剩余本金的减少，偿还本息开始逐步减少

等额本息

简介：每个月还的本金+利息的总数是固定的。但利息逐月减少，本金却逐月增加。

例子：同样以公积金贷款（月利率3.25%/12=0.27%）为例

每个月偿还本息总数相同，但偿还利息逐月减少，偿还本金逐月增多。

选等额本金 or 等额本息

        从上述例子可看出，无论使用等额本金还是等额本息，每个月偿还给银行的钱都要看目前还欠银行多少钱。

       等额本金，一开始还的本金要高一些，使得你欠银行的钱的总数会减少得更快些，从而利息最开始会少一些。

       等额本息，一开始还的本金要低一些，然后逐月增加偿还本金的数额，偿还的利息要高一些。

总结：选择等额本金还是等额本息，主要看你愿意把早点偿还多点本金（选择等额本金），还是愿意将压力留在后面（选择等额本息）。如果觉得自己有能力多偿还又不想付太多利息，就选择等额本金。如果不想一开始就付那么多本金，就选择等额本息，没有哪一个更值得，只需要根据自己的情况而定。

　　市场上总有太多文章倡导各种方式还清贷款，而选择贷款来买房的人们，总会在考虑是否选择提前还清房贷最划算，在一片忽悠与懵逼中，直接把99%的人搞得晕头转向。

　　在房产君看来，无论是公积金贷款还是商业贷款，选择的方式是等额本金还是等额本息，都不存在什么“提前还款最佳时间点”这一说法。

　　无论你是选择等额本金还是等额本息，你能够从图中看到，具体每月的偿还本息、利息、本金，都清楚罗列。银行早已按照固定房贷年化利率算你所贷款在未来偿还期内详细的偿还数额，谁都不可能占谁的便宜。

       利息方面，由于贷款的时间越长，要换的利息必然是会越多，倘若你不想背负太多利息，那就可以选择提前还清房贷，但绝对不是说，你在第7年或是第8年还清房贷就吃亏或划算。

       总结：关于提前还贷，关键取决于你想什么时候还清或要不要提前还清，由于大家对于利息的承受能力以及对现金的需求情况的不同，导致每个人的具体选择会不同，因此“提前还贷最佳时间点”，是由每个人不同的实际情况来决定的，并不是按照吃亏或划算的利益关系来权衡的。

看看网友们怎么说：

1在买房时要跟银行办贷款的提出你选择等额本息或等额本金，不然银行会自动默认等额本息。中介费还是不能省，不然有很多事情自己弄不清楚，除非你特别熟悉流程。

2如果你没有能力使你的资金保值增值超过房贷利率，那么你从经济学角度来说适合提前还贷。

3个人认为等额本金和等额本息的选择，还是要依据自己的还款压力来选择。

4即使有全款的钱也不要全款买房，贷100万，然后用你手上的100万理财，用理财的钱还贷，当然你的理财收益要高于5.2~5.8%。到期之后，你的100万和房子都在，如果一次付清，你以后就只剩房子。

END

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